让物业维修资金成为“及时雨”

长沙装修公司了解到，目前，长沙有6.3万台电(扶)梯，电梯在普及，也在逐渐“老年化”。来自市质监局的数据显示，2016年，质监部门处置电梯困人事件2662起，解救被困乘客6679人。然而，电梯因出现紧急故障或老化需要更换时，却往往因为物业维修资金使用手续操作困难、业主大会召开难、业主表决难、物业维修资金使用范围小、业主对电梯维修更换意见难统一等原因，不能及时获得物业维修资金进行维修。

市物业维修资金管理中心主任程龙科介绍，截至目前，长沙有155万户业主累计归集资金184亿元，累计使用了3亿元;使用过物业维修资金的户数为115万户，占总户数的72%，其中70%是因电梯或屋顶漏水而动用物业维修资金。物业维修资金能够在电梯的维修和更换中发挥“及时雨”作用。

今后电梯应急维修适用范围更广

对于电梯出现危及人身安全的紧急故障，需要更换电梯价值较高的主要零部件或安全装置时，可以启用应急维修使用程序。

在2014年开始启用的长沙市物业专项维修资金应急维修使用程序中，“可直观认定的应急维修情形”中，涉及电梯的只有“电梯钢丝绳出现断裂、断股的，限速器钢丝绳断股的”。

长沙装修公司得到消息，“《通知》中，电梯故障适用于启用应急维修使用程序的范围更广了，即电梯需要更换的高价值主要零部件或安全装置，超过了保修期且只属于修理范围的，都可按应急维修使用程序执行。但价值低的小修小换不适用于应急维修使用程序的范围，例如换一个10元左右的门挂轮就不在此程序中。”市质监局特设处副处长胡湘林介绍。

以电梯主机曳引轮为例，这是电梯重要的安全装置。它通过钢丝绳拖动着电梯上上下下，如果摩擦过度，容易出现“电梯不受控制自己下落”等滑梯、溜梯故障。以往，电梯的这个设施出现故障，按一般维修来申请物业维修资金，要经过业主投票表决等繁琐的流程来解决。新执行的办法是，经电梯检验检测机构进行权威认定，并出具《电梯应急维修现场勘察意见》，以此决定问题电梯的零部件是否需要维修或更换。

四种表决方式提高资金使用效率

除了电梯应急维修的情况之外，电梯整体更换或改造，则按物业维修资金使用的一般程序。长沙装修公司了解到，根据相关规定，动用物业维修资金必须“双三分之二签名”，即使用物业专项维修资金，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但涉及电梯的更换，业主意见很难统一。与以往不同的是，《通知》对于“双三分之二”的表决难题，优化了表决规则。

程龙科介绍，新执行的办法是，电梯使用单位可根据有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中，约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等四种表决方式。

委托表决：不少房屋的居住者并非业主本人，而是租户、父母亲友等，业主可将一定时期内物业维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或业主代表行使。

集合表决：业主大会对特定范围内的物业维修资金使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或物业服务企业分批使用。

默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意物业维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票，即不否认更换电梯使用物业维修资金，即被认为是默认。

异议表决：在物业维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，被视为表决通过。

“‘双三分之二’一直是物业维修资金使用中的一个瓶颈，电梯的更新和改造通过优化表决，将大大提高物业维修资金使用的效率。”程龙科说。