买了房子却拿不到房产证，成为我国民怨高发领域。长沙市以法治思维探索出违法开发商、“问题”开发商、楼盘问题及责任“三张清单”，一年时间解决了6万户遗留问题房产证。不过，“处遗”中的行政风险和“政府买单”资金来源等问题，警示对房地产市场要强化“全程监管”，建立健全房地产预警预报体系。

找媒体曝光……为了拿到房产证，长沙市大量“有房无证”居民长期奔波，到处想办法，却收效甚微。据长沙2014年启动的调查显示，该市超期未办理产权证的房地产项目有425个，涉及9万多户，时间最长达24年。

记者调查发现，导致“有房无证”的直接原因为“无钱、无证、无人”。一是开发商资金短缺，无法缴齐各项税费;二是开发商的各类手续审批不齐全;三是开发商已“跑路”，找不到人。而背后的深层次原因值得重视。

一方面，开发商失信行为严重，房地产市场整体商业环境不好。长沙市房屋产权登记管理中心审核科科长萧靖羲说，不少开发商是人为违规操作，未完成相关手续或未缴清相关税费，个别企业甚至恶意挪用业主缴交的契税、维修资金，业主无法办证。另一方面，监管部门事前“不管、少管、乱管”以及事后“踢皮球”。长沙市房产办证遗留问题协调领导小组办公室(“处遗办”)负责人表示，办证之前要办几十个手续，要经历规划、国土、银行等多道监管防线，却还是没堵住问题，说明监管体制存在巨大漏洞。而当问题出现后，相关部门就相互推诿，对群众“踢皮球”。

同时，业内人士透露，早些年地方政府对土地财政的依赖很大，引进了大量房地产项目，承诺各种“先上车后买票”的优惠政策，开发商就趁着漏洞不交税费和完善相关手续，致使购房群众为开发商违法行为买单。

2014年，长沙市公开承诺用3年时间彻底解决9万户房产办证遗留问题，由书记、市长亲自负责。长沙市“处遗办”联动27个市直机关部门，并专门从政法、住建、国土、规划、财政等单位抽调20多人脱产办公。

2015年初，长沙市运用法治思维，创新制定了“先证后税(费)、先证后责、先证后诉”的原则，开出三张“清单”，即对涉嫌违法违规及恶意逃避责任的开发商列入“打击清单”，由公检法立案查处;对未按时缴纳税费及价款的不诚信开发商列入“限制清单”，由住建、银监、工商等部门严肃追究责任;建立楼盘问题“责任清单”，由审批部门落实税费追缴和责任追究措施。

“这些做法将老百姓办证与开发商补缴税费相分离、依法登记与责任追究相分离。”长沙市住建委主任王伟胜介绍说，“处遗办”业务指导部门在拿到某个“有房无证”楼盘的资料后会提出处理意见，再转交资产审计部核算缴费情况，对开发商开出清单，再转交政法维稳部拿出追缴方案。对资不抵债的开发商，资金缺口由政府买单。为防范搭车办证及道德风险，长沙还对欠缴的税费建立“应缴尽缴、应收尽收、应追尽追”制度。

截至2015年底，仅一年时间长沙市就为6.41万“有房无证”户办好房本，预计2017年底前能全部解决9万户遗留问题房产证。相比之下，与长沙同等体量的城市，用了5-6年才消化这一历史遗留问题。

长沙的探索为我国有效解决“有房无证”提供了新思路。其中出现的问题，具有较强的警示意义。

其一，法律层面的制约越来越大，“处遗”的行政风险加大。由此，住建、国土、规划、消防、财政、税务等部门在守住法律底线的同时，势必要对一些问题要进行灵活处理，按照尊重历史、实事求是的原则突破现行的程序和规范。这就导致相关单位及其工作人员需要承担较大的行政风险。其二，“政府买单”资金没有明确。不少开发商名存实亡或者卷款跑路，相关费用必须由政府承担。同时，实施房产处遗过程中会产生一些必要的服务性收费，如国土实测、房产测绘、房屋安全质量鉴定、图纸复印费用等。目前，处遗工作的资金来源还没有明确，直接影响工作的进度。

长沙市“处遗”一线人士认为，我国要想避免“有房无证”现象，关键在于落实好事前、事中、事后的“全程监管”，确保每个部门做到“应管尽管”。特别是要建立健全房地产市场预警预报体系，加大对房地产企业资金情况和在售项目的排查力度，对开发商资金要实行“全额监管”。存在资金链断裂风险的，做好监控，加大处置力度。

据了解，为了建立防范新增遗留问题的长效机制，长沙市住建委已牵头起草了《长沙市商品房预售资金监管办法》，在广泛征求社会各界意见的基础上反复进行修改。长沙市法制办正按程序加快审查备案，计划尽快出台此规范性文件，并争取纳入地方立法计划。