(三)市场供求

主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房期货存销比等指标入手，通过标准化和加权平均等方式，预判和比较未来一年35城市场的供求压力。得分越高，市场供求关系越失衡，供大于求越明显，去化压力越大，这类城市风险越高。反之，则市场供不求应，供求压力较小，楼市表现较强，这类城市风险较小，或者说机会较大。

从综合排名来看，呼和浩特、海口、乌鲁木齐排名最靠前，此类城市供大于求的情况比较突出，2016年房价难以强势。南京、合肥、南昌排名较为靠后，主要是此类城市供应规模不算太大，市场去化能力相对较强。供求基本平衡，当然也有部分城市供不应求，2016年房价比较强势。

图3 2016年全国35个重点城市商品房供求压力综合指标排名

(四)房价偏离

价值规律是商品经济的基本规律,价格围绕价值上下波动是价值规律作用的表现形式。资产价格同样存在类似规律：总是呈波动状态，上涨之后，多会回落;上涨幅度越大，回落幅度越大。商品住宅是一种商品，同时也具有一定资产品属性，并非像股票那样纯属资产品，而且房价变化的黏性较大，我们的研究发现：从短周期波动来看，过去十年我国有些城市的房价同样存在“上涨时涨幅较大，下跌时跌幅较大”的现象。因此，我们创造性的导入了房价收入比偏离度，这在国内同类报告中属于研究方式与指标设置的创新。

我们依据全国35城2015年的房价收入比偏离度，和近两年这些地区房价收入比偏离度的变化水平，分别按照一定权重进行量化处理，得出2015年全国35城房价收入比偏离度综合排行榜。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。反之，则风险越小。

透过2015年全国35个大中城市房价收入比偏离度综合排名，我们对未来一年35城房价，有如下四方面判断：

其一，房价收入比偏离度在0轴线以上，也就是偏离度属于正区间的城市有23个，说明这些地区2015年房价收入比高于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所扩大，说明区域房价偏高;处在偏离度负区间的城市有10个，其2015年房价收入比低于历史均衡值，或者相比2014年偏离度有所缩小，说明这些地区房价相对平稳，部分城市甚至依旧偏冷。处在偏离度正区间的城市数量大于负区间的城市，说明2015年全国房地产市场呈现“回暖”和“区域分化”双重特征。

其二，偏离度综合排名靠前的城市，如深圳、上海、厦门，尤其是深圳和上海在2015年成为全国楼市龙头，率先反弹，房地产市场热度较高。但是我们认为在未来一年(2016年下半年-2017年上半年)，由于承载了过大的上涨压力，三市楼市可能出现高位盘整、甚至略有下跌的走势，尤其是深圳，2016第二季度深圳楼市已经出现成交量下滑的迹象，未来一年，房价很可能出现回调。

其三，偏离度综合排名靠后的城市，如乌鲁木齐、西宁和沈阳三地，在2015年全国楼市复苏的背景下，房价水平进一步走低，甚至明显低于历史合理值，这类地区的房价没有大跌空间了。但是这类地区房地产市场供大于求，未来一年，仍需继续去库存，房价大涨的可能性很小，很可能跟随全国房地产市场大势走出稳中有升的态势。

图4 2015年全国35个重点城市房价收入比偏离度综合指标排名

三、2016年35城房地产短周期风险评价结果

综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2016年35个城市房地产短周期风险综合指标得分。

得分越高的城市，说明2016年市场偏弱，房价反弹驱动力弱，房企或个人投资的风险度偏大，机会度偏小。与之相反，得分越低的城市，2016年风险相对较小，房价反弹驱动力强，房企或个人投资的风险度较小，或者说机会度较大。

图5 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险评价综合指标排名

综合得分排名前五位的城市：呼和浩特、海口、太原、兰州、长春。这几个城市的共同点在于供求失衡，市场供应明显大于需求，预计未来一年这类城市整体复苏会较为缓慢，如何有效地刺激需求，消化市场库存，将成为这几个城市共同面对的楼市重要任务。其中呼和浩特2015年商品住宅现货存销比位居35个城市之首，达到27个月，说明目前该城市市场库存去化压力相对较大，房价上涨空间相对较小;海口则是商品住宅现货存销比排在35个城市中的第三位，达到20个月;太原则是2015年商品房期货存销比排在35个城市中的第二位，预计未来一年新增楼盘较多，去库存周期较长。

综合得分排名后五位的城市：南昌、广州、郑州、杭州、宁波。这几个城市除了广州外，其余均为二线城市。这几个城市的共同点在于市场需求较旺盛，供应规模和压力相对较小。其中杭州作为东部及重点二线城市，经历几年低迷之后，过去一年库存持续下滑，去化周期已降至6个月左右的偏低位;宁波与杭州有类似之处，但略弱于杭州;郑州、南昌作为本省的单核城市，基本面较强，需求旺盛，库存消化周期持续处于偏低位，房价仍有继续上涨空间;广州作为一线城市，2015年以来房价明显弱于京沪深，由于城市基本面较强，未来半年至一年，房价存在继续补涨空间，不过也应警惕广州政策随其他三市收紧的风险，一旦收紧，则投资价值将随之降低。

根据35城房地产短周期风险评价综合指标得分，我们列出2016年35城风险度排名，主要指代2016年下半年至2017年上半年的市场风险程度。

需要说明的是，这里的风险度数值仅仅代表35城之间的相对比较概念，并非意味着排名第一的呼和浩特具有百分百的风险，也并不代表排名最后的南昌没有任何风险。

表2 2016年全国35个重点城市房地产短周期风险度排名